中国房地产形势自2021年下半年急转直下至今约3年，房企们早已苦“内卷”久矣。普通人理解为是疫情应对方式影响，其实这仅是黑天鹅事件的直接因素，远不是问题根本。

以笔者十余年惠州楼市的从业经验，发现深圳、东莞等周边大城市若是出现房价迅速上涨、限购等情况，外地客户购买力会溢出推动惠州楼市量价齐升。因为惠州是卫星城市定位，所以其楼市发展严重依赖深莞外地客户。

事实上，2018至2019年惠州楼市已略显疲态，当年房价有见顶迹象，出现交易量下滑，某种程度上说明依赖型增长模式见顶了，到了必须要进行自我出清时刻，否则，将严重透支未来。

但接下来的故事跟很多人想象相反：2020年下半年至2021年上半年，惠州楼市竟出现一波“涨价潮”。那是有原因的：得益于中国疫情管控严格没有引起新冠大流行，国内经济出口暴增、投资一片乐观，因此诸多“办厂不如买房”“实体经济不如楼市经济”“房价永不破灭神话”等段子充斥社会，假象居然成功欺骗了大多数人。

房价快速上升能掩盖很多矛盾，但不代表问题消失，因此发生了后来我们都知道的故事：伴随着调控政策重锤房地产行业，惠州楼市陷入了三年困难，极其内卷。

当下惠州楼市内卷问题在于过去十余年的竭泽而渔，鱼变得越来越小而不自知，造成问题在于两点：第一、供大于求（含二手新房），尤其是在深莞外地客户退场后，2023年惠州二手房限售年限从三年下调至一年，此举导致大量低价二手新房入市冲击一手新房市场，刷新了购房者对价格的认知下线。第二、惠州本地客社会消费力急剧下降，可以理解为购买需求被前几年好光景透支过度，或惠州本地客自身收入跟不上房价过快上涨速度（简而言之，惠州整体房价存在超过本地人承受的购买力）。

当下惠州楼市购房者的购房动机更多是“刚需婚房客”“刚需学区客”。仔细研究惠州楼市，哪怕是一位小白，也能“学习”到促销的“百科全书”（规避政策而衍生的促销乱象）。众房企疯狂价格内卷：送首付、送装修、送车位等开发商“恐慌性、踩踏式促销”，让购房者隔岸观火。此举在初期有效，长远来看伤害品牌的同时也极大伤害购房者的决心，造成购房者持币观望。

小初高的教育内卷，让我们考生综合能力获得大大提升了吗？非也，受伤的永远是家长的钱包，增加焦虑的同时，只会拉高各种录取分数线，因为卷无可卷。

道理我们都懂，却依然过不好这一生。对于经济和楼市关系，何时见底、何时复苏，众专家已做了太多预测，无一能准确预判。因此，在大方向上顺应时代潮流，小方向上从购房者心理感知和人性弱点来“天马行空”一番，试着给楼市把把脉开剂“药方”，或许能给人们带来一些启示：

一是控制供应量。惠州楼市产能过剩问题，虽说土地招拍挂已寥寥无几，但历年来在售楼盘一手新房库存却居高不下，同时大量二手新房以低价进入交易市场，进一步刷新购房者价格认知。因此针对一手新盘，建议试行现房销售制，降低供应同时减少烂尾风险；针对在售楼盘，根据去化率严控新楼栋推售入市，督促房企正视问题，专注于已推未售楼栋的快速去化，而不是用加推来转移注意力；针对二手新房，恢复对二手房限售须满三年的规定。

二是可以针对购房客予以真实优惠或现金补贴。对首套刚需婚房客、学区客，给予“等值房票”补贴（切忌营销套路），过往大多地市都给人才补贴，受众太少又抽象，还不如直接让利给普通老百姓。对购买第二套改善购房人群，可以给予契税全免补贴，挖掘换房客群。

在这一点上贵州就很聪明。贵州文旅官宣自2024年4月至年底，针对广东户籍居民（理由是当年经济帮扶对象），所有国营A级景区门票全免，逢周五、六日外地车凭ETC高速半价。适逢暑假，笔者时常在朋友圈看到，朋友不是在贵州就是在去贵州的路上，内心对贵州文旅决策者的阳谋不得不服，大大方方收获好名声的同时，也促进当地餐饮住宿等行业消费。

三是建立房企价格自律联盟。当下房企亏本甩卖促销，让开发商焦头烂额也没落个好名声，而且销量也没起色，难道真要送房子才能解决交易问题吗？非也，开发商的余粮不多了。长期来看，过度促销只会让企业、消费者生态链恶化，我们鼓励企业适度让利而非自杀式促销，行业应该建立可持续发展的生态圈，同时应该摒弃恶意甩卖、违规博眼球的方法。新能源汽车促销战“BBA”及高端汽车品牌退出价格战的首周，销量不降反增就是一个很好的例子。“买涨不买跌”是人性。

四是建立价格保护机制。相信大多数人都遇过“今天买商品，明天降价且不知找谁投诉”的糟心事，被商家背刺的感觉犹如吃了个苍蝇般恶心。某东作为家电消费龙头平台，其价格保护机制就很完善：所有商品7天内若降价客户可自行申请价格保护，系统会自动判别价差补偿，遇上618、双11大促则顺延至30天价格保护周期。当下惠州楼市，“众里寻深莞外地投资者千百度”依然不见踪影情况下，“蓦然回首惠州本地客”还在持币观望着。

回顾楼市不景气初期2022年，某房企突然来一波降价潮是极为受用的，当时购房者抱着占便宜的心态纷纷出手购房，但是降价到了第二次、第三次，就好比战鼓擂，一鼓作气，再而衰，三而竭。如果房企出台价格保护机制，如自购房者正式签定合同之日起一周年内，降多少等值补偿多少，相信对购房者信心恢复有作用。若房价还有下降空间，请让利于民，若确实降无所降，房企用行动表明态度，不做背刺老业主，而是顺应民心的房企。谁的钱都不是大风刮来的，开发商是，购房者也是。与其犹抱琵琶半遮面，还不如大大方方，达到买卖双方的交易公平、生态均衡。

五是相关部门应对促销乱象加强监管。笔者了解到，极个别团伙操纵“金融客”（又称职业背债人）购房，购房不在于自住或投资，在于骗取房贷、装修贷、佣金等各种贷款，久而久之势必引发深层次的风险。因此，当下惠州违规促销乱象也需加强监管，提升违法成本，不让守法者寒心。

对于没有违规且信誉良好的开发商，在税务征收期限给予更宽松政策，或予以适当减免。对于上述购房人群，房企、房协甚至是个别机关单位，在招聘人员在同等条件下给予优先考虑，类似学生时代的加分优惠，对购房者一方面是有了稳定工作收入有保障，另一方面则多了个购房理由。

竭泽而渔的十余年，伴随着经济下行，此前深受深莞城市溢出红利分得一杯羹的惠州，当下更像是在承受着大城市虹吸效应的副作用。任何一个城市想要更进一步，都必须要有得天独厚的金融服务业或强大的工业制造能力，但过去的十余年，惠州房价暴涨的同时，也进一步挤压了制造业尤其是初级制造业的生存空间，这影响了惠州税收来源，更影响了很多新惠州人的饭碗。

事已既此，未来何去何从我们不得而知，但当下我们可以针对惠州本地客做些顺应民心之事，可谓“得民心者得交易量”。楼市生态链上，少点浮躁多点实事，过去大开大卖的时代不可能回来了，在用心建好房子，尊重顺应民意之下，适当控制供应量，给予购房者力所能及的优惠、政策倾斜，做好价格自律及价格保护，让惠州楼市回归冷静、健康的市场。

（微风凛凛，资深地产从业人员，现居惠州）